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住友不動産株式会社

不動産管理、不動産仲介、建設・土木

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初回掲載日：2026年6月9日

企業研究

66件の情報源

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企業の特徴

東京都心のオフィスビルを土台に、住宅、リフォーム、仲介、ホテルまで広げる総合不動産会社。

東京都心7区を中心にオフィスビルを展開し、賃貸を会社の成長の土台にしている。建てて終わりではなく、借りる企業が使うビルを長く運営する仕事が中心。
分譲マンション、戸建、賃貸マンション、注文住宅、リフォーム、不動産仲介が一つの会社に並ぶ。家を買う前から住み替え、直す場面までつながっている。
経営理念に『信用を重んじ、浮利を追わず』を置いている。短いもうけより、長く使われる建物や街を残す考え方が前に出る。
高級賃貸マンション『ラ・トゥール』や分譲戸建『J・URBAN』のように、名前のある商品を持つ。住まいを、場所や用途ごとに作り分けている。
不動産仲介は住友不動産販売、マンション管理は住友不動産建物サービスと役割が分かれている。売る・貸す・管理する流れをグループ内でつないでいる。
オフィスの周りにイベントホール、商業施設、ホテル、フィットネスクラブ、ゴルフ場まで置く。建物単体ではなく、人が集まる場所を面で育てる作り方。

創業ストーリー

創業
1949年、財閥解体で住友本社の不動産部門を引き継いで設立された。出発点は、東京・神戸・京都にある3棟のビルが収益の柱という小さな体制で、広い土地を一気に買う資金もなかった。そこで小さな土地を一つずつ買い集めて、大きな街をつくるやり方を選び、後発でも都心で事業を積み上げる土台を作った。
転換点
転換点は、都心のオフィス開発を会社の軸に変えたことだ。1974年の『新宿住友ビル』は、竣工時に高さ200mを超える超高層ビルとして日本一で、本社もそこへ移した。1989年には、オフィス向きではないと見られていた第一京浜沿いで小さな土地を集めて『住友浜松町ビル』を建て、街の見方そのものを変えた。さらに1996年の『新築そっくりさん』は、建て替えと部分リフォームの間を埋める新しいやり方で、住宅事業にも会社の型を広げた。
現在
今の主力は、東京都心7区を中心に展開するオフィスビル賃貸で、IRではこれを含む不動産賃貸・不動産販売・ハウジング・不動産流通の4つを主力事業としている。事業の中身は、法人向けのオフィスビル、インド事業、イベントホール、商業施設と、個人向けの分譲マンション、注文住宅、リフォーム、不動産仲介、ホテル、フィットネス・ゴルフ場まで広い。
これから
2025年度から第十次中期経営計画に入り、東京都心のプライム資産を積み上げながら、インド・ムンバイに1兆円を投じる方針を示している。説明資料では、3,000億円の経常利益を通過点に、4,000億円超をめざす考えが示されている。インドではムンバイ中心部ワーリー地区で延床100万㎡超の大規模複合開発用地を取得しており、サステナビリティでは『災害に強い』『環境にやさしい』『地域とともに』『人にやさしい』を重要課題にしている。

用語ミニ辞典

プライム資産：会社の中心にある、収益の土台になる優良な資産です。住友不動産は東京都心のオフィスビルをこの考え方の中心に置いています。

理念・大事にしていること

理念／ミッション
より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく

ココが違う

地権者調整から街づくりを始める
再開発では、地権者や行政と話し合いを重ねて小さな土地をまとめ、用地取得から商品企画、管理運営まで自社で一貫して進める。30年かかる案件もあり、木造密集地の改善や防災性の向上まで含めて街をつくる仕事になっている。
設計の最初の図面を社内で引く
分譲マンションでは、基本計画を外注せず、社内の建築士が図面作成を担う。大手総合デベロッパーでは基本構想も外注するのが一般的だと同ページで説明しており、企画の最初の段階から自分たちで形にしていく作り方が特徴。
都心の資産を持ち続けて育てる
東京のオフィスビルは230棟超、管理・運営規模は200棟超・180万坪超。IRでは東京再開発に今後10年で2兆円投資し、さらに60万坪のプライム資産を積み上げる方針を示している。開発して終わりではなく、都心の資産を長く持ち、賃貸収益を積み上げる仕事の比重が大きい。

用語ミニ辞典

地権者：土地や建物について権利を持つ人。再開発では、この人たちとの合意形成が必要になる。
用地取得：事業に使う土地を買い、開発できる状態にすること。
プライム資産：会社が特に重要で、価値が高いと見て長く持つ都心の不動産。

主力事業／サービス

オフィスビル東京の都心で賃貸オフィスや貸事務所を用意し、会社の仕事場所をつくる仕事です。新宿や秋葉原、御茶ノ水などにあるビルを、移転したい企業向けに案内しています。災害時の無停電対応、免震構造、24時間直接管理など、止まりにくいオフィスづくりが前に出ています。
インド事業インドの金融・経済の中心都市ムンバイで、オフィスなどの開発を進める仕事です。総事業費1兆円規模の複数プロジェクトを進め、ムンバイを東京に並ぶ事業拠点にすることを目指しています。国内の開発だけでなく、海外の大都市でも街づくりを広げているのが特徴です。
大型イベント・イベントホール・会議室会議室やイベントホールを貸すだけでなく、企画から当日の運営まで支える仕事です。ベルサールは都心部のオフィスビル内を中心に40施設を展開し、展示会、合同就職説明会、学会、講演会などに使われています。場所を貸すことより、イベントをうまく進めることまで面倒を見るのが特徴です。
商業施設（ご出店のご相談）店を出したい会社に向けて、商業施設やオフィスビル、マンションの店舗区画を貸す仕事です。有明ガーデンや羽田エアポートガーデンのような大規模複合施設の管理・運営も行っています。単なる貸し店舗ではなく、人が集まる場所そのものをつくる役割があるのが特徴です。
資産活用土地や不動産をどう使うかを一緒に考える仕事です。売却、税金対策、相続、等価交換、建替えなどの相談を受け、持っている不動産をどう活かすかを提案します。物件を売る前後の話ではなく、持ち方そのものを整理する窓口です。
分譲住宅（マンション、戸建・宅地）新しく建てたマンションや戸建て、宅地を売る仕事です。首都圏や近畿圏を中心に分譲マンションを展開し、戸建てではJ・URBANというブランドを出しています。『より良い社会資産を創造し、それを後世に残していく』という考え方が前に出ているのが特徴です。
賃貸マンションラ・トゥール賃貸レジデンス都心で高級賃貸マンションを貸し出す仕事です。ラ・トゥールは代官山、六本木、渋谷などで展開し、広さやセキュリティ、多言語対応のコンシェルジュサービスを備えています。ふつうの賃貸より、住み心地の高さを強く意識した住まいづくりが特徴です。
注文住宅（戸建・集合）建て主の希望に合わせて、戸建てや集合住宅をつくる仕事です。住友不動産の分譲マンションクオリティを生かした注文住宅として、デザイン性や耐震性を打ち出しています。分譲で培った設計や商品づくりを、1件ごとの家づくりに持ち込んでいるのが特徴です。
リフォーム（戸建・マンション）古い家やマンションを丸ごと直し、生まれ変わらせる仕事です。『新築そっくりさん』は、建て替えより費用を抑えつつ耐震補強もできる一棟まるごと再生として紹介されています。壁や一部だけを直すのではなく、家全体をまとめて直すのが持ち味です。
不動産仲介マンション、戸建て、土地を売りたい人と買いたい人をつなぐ仕事です。中古マンション、戸建て、土地、事業用不動産の売買仲介を中心に扱い、2025年4月からは住友不動産ステップとして動いています。新しく建てるだけでなく、今ある住宅を次の人につなぐ役割があるのが特徴です。

業界全体を理解する

「不動産業界」とは？

不動産業界は、土地や建物といった「不動産」を扱い、人々の暮らしや企業の経済活動を支える業界です。単に物件を売買するだけでなく、新しい街を企画・開発したり、住まいやオフィスを貸し出したり、建物の価値を維持・向上させたりと、多岐にわたるサービスを通じて社会に価値を提供しています。私たちが住む家や働くオフィス、買い物をする商業施設など、身の回りのあらゆる空間を創造し、管理しているのがこの業界です。

業界でやっていること
この業界では、まず『不動産開発』が、更地だった土地にどんな建物が最適かを企画し、オフィスビルやマンション、商業施設などを建設します。次に『不動産販売』が、完成した物件を個人や企業に販売したり、売りたい人と買いたい人を仲介したりします。また、『不動産賃貸』は、自社で所有する物件を貸し出して家賃収入を得たり、借りたい人と貸したいオーナーをつないだりします。そして『不動産管理』が、入居者の対応や建物の修繕、清掃などを行い、物件の価値を維持します。このように、土地の仕入れから建物の建設、販売、賃貸、管理まで、一連のバリューチェーンで人々の生活空間を支えています。
この業界を見るポイント
不動産会社を比較する際は、「どんな種類の不動産を扱っているか」に注目すると、その会社の個性がよく見えてきます。例えば、大規模な都市開発を手がける会社もあれば、個人向けのマンションや戸建て住宅に特化している会社もあります。また、物件を「開発して売る」のが得意なのか、「賃貸で安定的に貸し出す」のが得意なのか、あるいは「売買の仲介」で手数料を得るのが中心なのかによって、ビジネスモデルや顧客との関わり方が大きく異なります。あなたがどんな「空間」や「人」と関わりたいかによって、選ぶべき会社は変わってくるでしょう。
知っておくとよい基礎知識
国内では少子高齢化が進み、新築住宅の需要が減少傾向にあります。そのため、不動産業界では、既存の空き家をリノベーションして再活用したり、高齢者向けの住宅サービスを強化したりと、新しいニーズに応える動きが活発です。また、オンラインでの物件内見やAIによる価格査定など、IT技術を活用したDX（デジタルトランスフォーメーション）も進んでおり、顧客体験の向上や業務効率化が図られています。単に「家を売る」だけでなく、「住まい方」や「働き方」の変化に対応した多様なサービスが生まれている点に注目すると、業界の未来が見えてきます。

業界ナビでもっと詳しく見る不動産業界の構造・トレンドを深掘りできます

業界マップ

住友不動産は、東京のオフィス賃貸を土台にしながら、分譲マンション、住宅リフォーム、仲介、ホテルまで持つ総合不動産会社です。業界内で見る軸は「都心のオフィスを長く持って稼ぐ会社か、それとも住宅や開発で回す会社か」で、住友不動産は前者の色が強い会社として見ると違いがつかみやすいです。

業界内ポジション
住友不動産の特徴は、オフィスを「建てて売る」より「持って貸す」比重が大きいことです。2025年3月期の決算資料では、不動産賃貸が営業利益の7割近くを生み、東京都心で230棟超のオフィスビルを展開しています。他社を見ると、三井不動産はオフィス・商業・物流・ホテル・海外まで広げる「産業デベロッパー」、三菱地所は丸の内を中心に商業不動産と海外を積み上げる型、東急不動産HDは再生可能エネルギーや運営管理まで含めた事業群、野村不動産HDは住宅・都市開発・仲介や運営管理を束ねる型です。住友不動産はこの中で、都心オフィスの保有と賃貸収入を太い柱に置きながら、分譲・リフォーム・仲介もつないでいる点が違います。

同じ業界の企業

住友不動産株式会社都心オフィスの賃貸を軸に、分譲マンション、住宅リフォーム、仲介、ホテルまで持つ。特に不動産賃貸が利益の大きな柱で、街を長く持ち、貸し続ける形が強い。
三井不動産株式会社オフィスだけに寄らず、商業施設、物流、ホテル、海外、新しい事業まで広く持つ。『産業デベロッパー』を掲げ、コア事業を広げながら新しい資産の種類にも入る構造が特徴。
三菱地所株式会社丸の内・大手町・有楽町のような都心の核を起点に、商業不動産、住宅、海外、投資マネジメントを広げる。『街そのものの価値を上げる』ことが強みの中心にある。
東急不動産ホールディングス株式会社都市開発に加えて、再生可能エネルギー、物流、海外、運営管理、不動産流通まで持つ。多くの顧客接点を使って、事業同士をつなぐ型が目立つ。
野村不動産ホールディングス株式会社住宅、都市開発、資産運用、仲介・CRE、運営管理を束ねる。開発で作った物件を、運用や管理までつなげて回す構造が強い。

なぜこの会社か

都心オフィスの賃貸を軸にしているので、建物を作るだけでなく、借り手を集め、使われ方を見て、価値を保つ流れを学びやすいです。利益の大きな部分が賃貸から来るため、会社の稼ぐ仕組みが見えやすいのも特徴です。
分譲マンション、リフォーム、仲介のSTEPまで持つので、「売る」「直す」「貸す」「つなぐ」を同じ会社で横断して見られます。1社で不動産のいろいろな型を比べたい人にはわかりやすいです。
東京の大きなオフィス資産を多く持つため、都市の中心部の価値がどう変わるかを長く追いやすいです。短い期間で終わらない仕事を見たい人には向いています。
ホテルやイベントホール、商業施設も持つので、オフィスだけでなく「人が集まる場所」をどう作るかも見えます。街の使われ方を広く見たい人には面白い会社です。

業界の課題・リスク

少子高齢化と人口減少で、住宅やオフィスの需要は地域ごとに差が出やすいです。国も不動産業の将来課題として人口減少を挙げています。
建設資材価格や人件費の上昇で、再開発や新築の採算がぶれやすいです。国土交通省も建設資材価格の高騰と価格転嫁を課題として扱っています。
金利上昇が進むと、投資家の求める利回りや借入環境が変わり、売買や開発の判断が難しくなります。CBREは2026年も金利は緩やかに上がる一方、賃料上昇が投資を支えるとみています。
東京のオフィス市場は今は強いですが、需要は良い立地と高性能ビルに寄りやすく、古いビルは空室や賃料で差が出やすいです。市場の二極化が進みやすいのは、業界全体の特徴です。

用語ミニ辞典

J-REIT：上場している不動産投資信託のことです。投資家から集めたお金で不動産を持ち、賃料収入などを投資家に分配する仕組みです。

成長・キャリアパス

先輩の声

入社3年目でオフィスビル開発計画を任され、図面のラフを描きながら設計会社や社内の上司、役員と何度もやり取りしました。最初は指示を受ける側の感覚が強かったのに、途中で「責任者は自分だ」と気づき、知識を増やして対等に議論できるようになったそうです。住宅街にオフィスビルをつくるような、普通なら出ない発想を形にしていく仕事なので、考え込んで決め切るのが得意な人に合いそうです。
2018年入社
都市開発事業本部で用地仕入れや既存ビルの共同オーナーとの折衝を経験したあと、2025年4月に住友不動産ハウジングへ出向しました。出向初日から、リフォームと注文住宅の統合店舗をどう出すかを検討するなど、部署が変わっても新しい仕事にそのまま入っていく動き方です。本人は「やれない仕事はない」と話していて、変化の大きい新会社を一緒に形にしていきたい人に向く仕事だと思います。
2019年入社

用語ミニ辞典

用地仕入れ：マンションやビルを建てるための土地を、地主さんなどと交渉して取得する仕事です。
再開発：今ある街や建物を、建て替えや使い方の見直しを通して新しくしていく仕事です。
プレイングマネージャー：自分でも現場の仕事をしながら、部下やチームの管理もする人のことです。

職種別の働くイメージ

営業職

オフィスビルのテナントリーシング営業

都心の空き区画を、企業の事業に合う形で埋める

この職種の業務シーン

オフィス移転の提案商談：オフィスを探す企業に対して、分散した拠点をまとめる移転案や、大きめのビルへの入居案を出す。自社で持つ都心ビルの空き区画、広さ、立地を見ながら、担当者と直接商談を進める。
商業フロアの店選び：新宿住友ビルでは、近隣ビルや都内の人気店を回って候補を絞り、良い店があれば店長に直接商談する。商業フロアの店選びまで自分たちで決める。

1週間の山場

新しい空き区画が出ると、候補企業の絞り込みと商談が一気に進む。

実務の実際

仲介会社を挟まずに直接営業するため、提案の中身とクロージングで勝負が決まる。相手の事業計画とビルの条件を、面積や立地の細部まで合わせる必要がある。

用語ミニ辞典

リーシング：オフィスに入る企業を探し、条件を詰めて入居を決める営業。
地権者：再開発の対象地で、土地や建物の権利を持つ人。

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